时代背景为盛唐之年，当时人们生活富庶，青楼事业大行其道；于是乎，同业间为了竞争求存，奇招百出，当中著名的“尝乐坊”乃五姑娘（翁虹）主持大局，并伙拍设计木匠师傅刚哥（郑则仕）以独特的性器具及淫乐房间而响负盛名。一直以来，刚哥对楼主五姑娘早存爱意，无奈五姑娘对他总是若即若离。阿逸（刘的之）自小跟随师父刚哥在青楼工作，为人憨厚，对因生活所逼卖入尝乐坊的雏妓小菁（程雪雁）深深同情并心存好感，并在阴差阳错下，在小菁破红之夜采了元红，随后二人展开苦恋。有新开青楼大抢货源，其红牌名唤波斯猫（番邦女子）在公鸡床上战无不胜，并嘲弄本土嫖众。五姑娘力遣阿逸解困，阿逸得刚哥阳药，大战波斯猫并将其带回，尝乐坊遂名声更盛。色魔（徐锦江）现身青楼大肆劫女采花，当某夜劫小菁时，被五姑娘赶到并勇救出小菁，但五姑娘不慎败于色魔并被其强奸。
色魔欲杀五姑娘，小菁赶到急助，五姑娘重伤色魔，色魔落水失踪。不久五姑娘得知色魔原来大有来头，为避杀祸，五姑娘拿出青楼所有积蓄，散发给众姑娘，遣散尝乐坊，也成全了阿逸和小菁，最后更是和刚哥一起试遍尝乐坊所有淫具。
影片评价多数古装香港三级片都无法做到像青楼十二房这样的色情轻喜剧，虽然剧情很简单，不过影片当中关于男性阳具的创意设计为日后的玉蒲团之玉女心经甚至更往后的玉蒲团之官人我要提供灵感，这也是青楼十二房最受观众喜爱的地方。
尤其是那个外国美女的“公鸡床”更是让人过目不忘。从这个角度上说，它和满清十大酷刑是一样的套路。
“剧中那个竞争激烈的妓院在翁虹的领导下展尽奇淫技巧，而那个‘民族英雄’大战‘波斯猫’的场景更一度被惊为天物，各种新奇玩意的展示，笑料百出的情节成为了日后三级电影发展的主流”。而故事也非常感人，据说当时有观众看得流泪了。